Actualités

Agriculteurs

Même en cas de manquement envers une coopérative, une pénalité excessive peut être diminuée Par un arrêt du 18 décembre 2025, la Cour de cassation rappelle une règle importante : lorsqu’une coopérative prévoit dans ses statuts une pénalité financière en cas de manquement d’un adhérent, cette pénalité constitue juridiquement une « clause pénale ». Cela signifie que le juge peut en contrôler le montant au regard du préjudice réellement subi par la coopérative. Si la somme demandée apparaît manifestement excessive par rapport au dommage effectivement constaté, il peut en réduire significativement le montant. Au cas d’espèce, l’application des statuts entrainaient une indemnité de 194'963,70 €. La Cour d’appel en avait considérablement réduit le montant à la somme de 30 000 €. Cette décision rappelle un principe simple : même inscrite dans des statuts, une sanction financière ne peut échapper au contrôle du juge.

Urbanisme

négocier… sans perdre le délai La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, via le nouvel article L. 600-12-2 du code de l’urbanisme, modifie profondément la stratégie des recours. Le recours gracieux contre un permis de construire, un permis d’aménager, un permis de démolir, une déclaration préalable ou un refus d’autorisation doit désormais être formé dans un délai d’un mois et ne proroge plus le délai pour saisir le juge administratif. Cette évolution change la donne dans les négociations avec les promoteurs. Jusqu’à présent, le recours gracieux permettait d’ouvrir une discussion tout en conservant une sécurité procédurale. Désormais, engager des échanges amiables sans saisir parallèlement le tribunal peut conduire à une irrecevabilité pour tardiveté. Or, pour un promoteur, un contentieux en cours complique fortement la commercialisation et le financement d’une opération. Le rapport de force demeure, mais il doit être manié avec une vigilance accrue : négocier, oui — mais sans jamais perdre de vue le délai contentieux, devenu central

Expropriation

Dans un arrêt publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-22.726), la Cour de cassation rappelle un principe essentiel en matière d’expropriation : l’évaluation des indemnités relève largement du pouvoir souverain des juges du fond. En pratique, cela signifie que la Cour de cassation intervient rarement pour remettre en cause le montant de l’indemnisation, sauf erreur juridique manifeste. Pour les propriétaires concernés, l’enjeu est clair : la phase devant le juge de l’expropriation — et notamment la qualité des expertises et des éléments d’évaluation produits — devient déterminante. La stratégie contentieuse doit donc être construite très en amont, car les possibilités de contestation ultérieure restent limitées. Cet arrêt confirme une tendance actuelle : la bataille indemnitaire se joue d’abord devant la juridiction de première instance ou d’appel, où une préparation rigoureuse du dossier peut faire toute la différence.